La prórroga automática del contrato de alquiler es uno de los puntos que más confusión genera entre propietarios. ¿Cuántos años debe quedar el inquilino si no quiere irse? ¿Cuándo puedo yo poner fin al contrato? ¿Qué pasa si no digo nada? Lo explicamos todo.
La prórroga del contrato de alquiler es la extensión automática del contrato una vez que ha llegado a su fecha de vencimiento. En España, la LAU establece un sistema de prórrogas obligatorias que protege al inquilino y obliga al propietario a mantener el contrato más allá del plazo inicialmente pactado, salvo excepciones.
Cuánto dura el contrato de alquiler por ley
La LAU distingue según quién es el arrendador:
- Arrendador persona física (particular): duración mínima de 5 años
- Arrendador persona jurídica (empresa): duración mínima de 7 años
- Contratos firmados por tiempo inferior a 5/7 años se prorrogan automáticamente hasta alcanzar ese mínimo
La prórroga obligatoria: los 3 años adicionales
Una vez cumplidos los 5 años (o 7 si el arrendador es empresa), si ninguna de las partes notifica su intención de no renovar, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales. Esta prórroga también es obligatoria para el propietario, salvo que comunique su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación.
El inquilino, en cambio, puede abandonar la vivienda durante la prórroga con solo 2 meses de preaviso.
En total, un inquilino puede permanecer legalmente en tu piso hasta 8 años (5 + 3) si es un arrendador particular, o hasta 10 años (7 + 3) si el arrendador es una empresa, si no se hace nada.
Cómo evitar la prórroga como propietario
Para no quedar atrapado en la prórroga, el propietario debe comunicar su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación al vencimiento del contrato. Esta comunicación debe ser fehaciente (burofax o notificación notarial). Si no se hace en plazo, el contrato se prorroga automáticamente por un año más.
La tácita reconducción: el peligro de la inactividad
Si al terminar el periodo de prórroga obligatoria (los 3 años) ninguna de las partes hace nada, el contrato puede entrar en "tácita reconducción". En este caso, el contrato se renueva por periodos muy cortos (días o meses) pero el régimen legal cambia: ya no aplica la LAU sino el Código Civil, lo que tiene implicaciones específicas.
Para evitar la tácita reconducción, el propietario debe comunicar formalmente, antes del fin de la prórroga, que el contrato no se renovará.
Cuándo puede el propietario finalizar el contrato antes de tiempo
- Impago de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago haya asumido el inquilino
- Subarriendo o cesión sin consentimiento del propietario
- Realización de obras no autorizadas que causen daños en la vivienda
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- Causa de necesidad del propietario (si está pactada en el contrato)
El contrato de uso distinto a vivienda: sin prórrogas obligatorias
Si el arrendatario es una empresa (no un particular que usará la vivienda como residencia habitual), el contrato es de uso distinto a vivienda y se rige por la voluntad de las partes. Esto significa que la duración, la prórroga y las condiciones de terminación las pactan libremente propietario y empresa. No hay prórroga obligatoria de 5 años ni los 3 años adicionales. Al vencimiento, el contrato termina si ninguna de las partes quiere renovarlo.
Preguntas frecuentes
¿Con cuánto tiempo debo avisar para no renovar el contrato?
Con al menos 4 meses de antelación si eres el propietario, y 2 meses si eres el inquilino. La comunicación debe ser fehaciente (burofax o notificación notarial).
¿Puede el inquilino quedarse 8 años en mi piso?
Sí, si es un propietario particular: 5 años de contrato mínimo más 3 años de prórroga obligatoria. Para evitarlo, debes comunicar la no renovación con 4 meses de antelación al final del contrato.
¿Qué pasa si no digo nada al vencer el contrato?
El contrato se prorroga automáticamente por un año más (si estás en la fase de prórroga obligatoria). Si ya se cumplieron los 8 años totales y nadie dice nada, puede entrar en tácita reconducción.
¿El inquilino puede irse antes de que acabe el contrato?
Sí, a partir del 6º mes puede desistir del contrato con 2 meses de preaviso. Antes del 6º mes, podría tener que indemnizar al propietario con una mensualidad por año restante.
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